Laická veřejnost se domnívá, že provozovatelem hotelu je automaticky vlastník. Například tedy, že hotel Courtyard by Marriott v Plzni vlatní společnost Marriott. Ve většině případů je to ale tak, že řetězec si budovu pronajímá. Jsou různé formy takového pronájmu. Není to nutně vždy jen nájemní smlouva. Ty naopak velké řetězce nemají rády, preferují management kontrakt či poskytnutí franšízy.
Nájemní smlouva znamená, že se pronajímatel a nájemce dohodnou na délce platnosti pronájmu, na výši nájemného, zodpovědnosti za opravy, údržbu a investice do budovy a další.
Nájemce pak zpravidla odvádí každý měsíc stejnou částku za pronájem budovy. Pro pronajímatele je velká výhoda v tom, že ví, jaká částka mu každý měsíc „přistane“ na účtu. Pro nájemce je nevýhoda, že nájemné nereflektuje sezonnost. V hotelech se tržby každý měsíc dramaticky liší, takže nájemné v květnu, kdy je plná sezona a hotelu se daří, je stejně vysoké jako v únoru, kdy není sezona a provozní výsledky nejsou nic moc.
Foto: Shutterstock.com
|
V posledních letech se rozvinula hybridní forma nájemní smlouvy. Nájemce zde platí procento z obratu, zároveň však garantuje minimální výši „nájemného“, které každý měsíc uhradí majiteli budovy. Nájemce má výhodu, že za pronájem platí podle sezonnosti. Pronajímatel tuší, kolik je minimální částka, kterou obdrží, a v sezoně se může těšit na výrazně vyšší částky.
Tradiční model management kontraktu funguje úplně jinak. Majitel budovy si najme společnost, která se mu stará o řízení (management) hotelu. Tato společnost obvykle provozuje hotel pod franšízou české nebo mezinárodní hotelové značky. Nemusí to tak ale být vždy.
Firma, která provozuje hotel jako manažer, najme ředitele hotelu a toho platí sama. Všechny ostatní náklady hradí majitel hotelu. Všechny výnosy jdou na jeho účet. Společnosti s management kontraktem pak hradí majitel procenta z obratu a procenta ze zisku. To je částka placená za odborné vedení hotelu, dobré výsledky a za plnění plánu.
Management kontrakt je forma zajímavá pro vlastníky hotelu, kteří buď nemají zkušenosti s řízením hotelového provozu, nebo se tím nechtějí zabývat. Pokud nový majitel financoval nákup hotelu bankovním úvěrem, pak často banka vyžaduje profesionální a zkušené vedení hotelu. K tomu je nezřídka potřebné uzavřít smlouvu na provozování hotelu formou management kontraktu.
| Z pohledu majitele hotelu | Z pohledu provozovatele | |
| Nájemní smlouva | Garantovaný pravidelný měsíční příjem. V případě prodeje hotelu vyšší kupní cena. | Musí vést hotel velmi efektivně, aby každý měsíc vydělal na nájemné i na svůj vlastní zisk. |
| Hybridní nájemní smlouva | Jistota minimálního příjmu každý měsíc. V lepších letech vyšší příjmy oproti nájmu, v horších letech nižší. | Bezpečnější forma než pronájem. Zde se riziko dělí mezi provozovatele a majitele. |
| Management kontrakt | Riziko je větší na straně majitele hotelu. Pokud nechce hotel provozovat nebo pokud to banka vyžaduje, jedná se o relativně finančně výhodné profesionální vedení hotelu. | Nižší riziko, ale také nižší výdělek. Zde je klíčové, aby vztahy mezi manažerem hotelu a majitelem byly dobré. |
| Franšíza | Při správně zvolené značce stoupne hodnota nemovitosti a zisk hotelu. | Vyšší obsazenost i průměrná cena za pokojonoc (ADR), avšak nutno odvádět poplatky za použití značky. Franšíza podrží slušné výsledky hotelu i v době, kdy se cestovnímu ruchu nedaří. |
| Hotel provozuje majitel | Veškeré zisky v dobrých letech zůstávají v rukou majitele, zároveň na něm leží celé riziko. | Jednodušší rozhodování o investicích. |
Zdroj: JAN Hospitality
Finanční investoři preferují nájemní smlouvu, aby měli jistotu svého výnosu. Naopak jednotliví majitelé hotelů jsou často s management kontraktem spokojeni. Musejí se částečně účastnit vedení hotelu, zato ale mají perfektní přehled o svém podniku. Je asi pochopitelné, že jednotliví majitelé si své hotely často i sami provozují. Vybudují si vlastní značky pro své hotely, případně si vezmou firmy na management kontrakty.
Mezinárodní řetězce mají na management kontrakt většinu hotelů, je třeba si ale uvědomit, že tato smlouva o provozování (s mezinárodní hotelovou značkou) se vyplatí u hotelu s více pokoji. Protože režijní (fixní) náklady na vedení hotelu máte v podstatě stejné, ať už provozujete 50 pokojů, nebo 300 pokojů. Management kontrakt se vyplatí od 80 pokojů výše (optimum je ovšem 120 pokojů a více), u velmi luxusních hotelů (5*) již od 60 pokojů.
Existují také modely, kdy majitel vlastní hotelové budovy a současně si vybudoval firmu, která tyto hotely provozuje. Například český řetězec CPI provozuje své hotely prostřednictvím vlastní společnosti CPI Hotels. Zároveň si tato společnost pronajímá franšízovou formou značky Clarion nebo Fortuna.
Řetězec hotelů Pytloun je na tom obdobně, většinu hotelů vlastní a všechny si sám provozuje. Grand Hotel Brno, Hotel Adria v Praze, Aparthotel Lípa v Krásné Lípě nebo Biograf v Písku naopak provozují přímo majitelé budov.
Vážení čtenáři, Váš oblíbený portál Celyoturismu.cz bude v horizontu 3 měsíců uzavřen. To podstatné z cestovního ruchu – vývoj, statistiky, analýzy, legislativní problematiku atd. – proto nově najdete na zpravodajském portálu Hospodářské komory ČR www.komoraplus.cz a také ve...
První velká incomingová akce na podporu návštěvnosti České republiky po pandemii covid-19. Tak vnímají odborníci na cestovní ruch z celého světa Czech Republic Travel Trade Day (TTD) 2022. Ve spolupráci s Destinační agenturou Živý kraj ho uspořádala...
Kazašská nízkonákladová společnost FlyArystan spustí od 12. června přímé spojení mezi Prahou a kazašským Aktau. Odlety Airbusu A320 pro 180 cestujících jsou plánované vždy v neděli, od 6. července přibude ještě čtvrteční let. Dopravce si Českou republiku vybral jako...
